El dilema inmobiliario: Comprar o alquilar?

Publicado: noviembre 22, 2012 en Economia
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Muy a pesar de la situación económica en la que nos encontramos, y en especial los jóvenes, con tasas de desempleo que en el segundo trimestre de 2012 se situaban en un dramático 53,28%, hay gente que sigue planteándose la posibilidad de emanciparse. El sueño de volar libre y poder gestionar tu propia “riqueza”, entendida como tu patrimonio.

Ante la pregunta de: Si me emancipo, ¿A dónde voy? ¿Compro o Alquilo? Hay varias preguntas anteriores a estas que hay que responder. ¿De cuánto dinero dispongo ahorrado? ¿Qué ingresos mensuales voy a tener en el futuro? ¿Y qué gastos? ¿Tengo un trabajo estable? ¿Qué antecedentes tengo con los bancos? ¿Podré obtener financiación si la necesito? Y un largo etcétera. Veamos un ejemplo sencillo de alquiler o compra:

En este ejemplo hemos obviado el rendimiento financiero que producirían los 20.000€ ahorrados que no se tienen que usar en caso de alquilar y que si deberían aportar en caso de comprar. Igualmente, tampoco se han considerado las deducciones fiscales derivadas de la compra o el alquiler. Además, se considera que la compra del piso no implica la venta futura, por eso, no consideramos el incremento del precio en el activo como variable a tener en cuenta. El cálculo se podría complicar tanto como quisiéramos, pero queremos presentar un caso sencillo por el que muchos habrán pasado o acabarán pasando tarde o temprano.

Pensemos en una pareja: uno de ellos con empleo estable y unos ingresos de 1.200€ netos mensuales y el otro con unos ingresos de 900€ al mes netos. En lo que se refiere a gastos, cada uno de ellos tiene unos gastos personales (gasolina, teléfono, coche, seguros, ocio,…) que se acercan a los 500€ mensuales. Tienen unos ahorros de 20.000€, de los cuales quieren usar 2.000€ para amueblar y adecuar el piso que compren/alquilen, y pretenden ahorrar 200€ mensuales. Lo que les deja aproximadamente 900€ para poder destinar a la vivienda al mes, de los cuales, se destinarían 600 como máximo a cuota/alquiler.

Buscan un piso de unos 60-70m2 en la periferia de Barcelona en localidades como Sabadell, Granollers, Badalona, etc.

¿Qué deberían hacer? Ó mejor dicho, ¿Qué pueden hacer? ¿Qué variables hay que tener en cuenta para tomar la decisión?

En primer lugar, hay que tener en cuenta cuáles son los precios de mercado de la zona deseada y las dimensiones del piso, ya que los precios en los estudios se expresan en €/m2. A la vez, hay que analizar a cuánto ascendería la cuota de hipoteca si comprásemos el mismo piso que nos disponemos a alquilar.

Por ejemplo, municipios del extrarradio de Barcelona como Granollers o Sabadell sitúan el nivel de precios de alquiler entorno a los 7,5€/m2 (según un estudio realizado por idealista.com). Por lo tanto, el precio de alquiler que estaríamos pagando se situaría entre 450-525€/mes aproximadamente.

En los mismos municipios, el precio de venta de viviendas de segunda mano se sitúa alrededor de los 2.000€/m2, es decir, el precio de compra que tendríamos que pagar por una vivienda similar a la que buscamos se situaría alrededor de los 140.000€ más los gastos de Registro, notario, etc. nos colocaríamos alrededor de 155.000€. En este caso, deberíamos solicitar una hipoteca de 135.000€ a 30 años a un 4% de interés que equivaldría a 650€/mes (450€ intereses y 200€ amortización en los primeros años) más otros gastos derivados de tener una propiedad inmobiliaria.

En segundo lugar, hay que disponer de alguna herramienta o norma para tomar la decisión. Para simplificarla, si el precio de alquilar que nos ofrecen es inferior al coste de financiación, véase los intereses que pagaremos hasta el final de la hipoteca sin la amortización, nos conviene alquilar. Si por el contrario, el precio es superior a los intereses, nos conviene comprar.

En el caso que nos ocupa, todo y que los intereses son inferiores al precio de alquiler, analizando el perfil del comprador o inquilino que estamos tratando, aconsejaríamos alquilar en lugar de comprar, ya que pueden aspirar a disfrutar de un piso con un valor de 140.000€ por un alquiler de 525€/mes (e incluso encontrar pisos más grandes a precios similares), mientras que para poder tener una cuota de hipoteca cercana a los 525€/mes deberíamos buscar pisos con un precio que rondara entre los 100.000 y los 110.000€.

Y vosotros, ¿Qué decisión tomaríais? ¿Cuál sería vuestro consejo? ¿Cómo encaja este caso con la mentalidad española sobre la propiedad inmobiliaria?

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comentarios
  1. Kritikosum dice:

    Gran análisis aunque hecho en falta la presunta variable de obtener la residencia española por la compra de un inmueble superior a 160.000€ … +1 para la compra, ahora ya entiendo porque le llaman Banco Malo…

  2. Nil Surià dice:

    Sin duda a corto plazo acostumbra a ser mejor decisión alquilar. Hipotecar-se siempre supone un riesgo elevado, pero el riesgo puede significar la obtención de una vivienda propia pasados los años.
    Con una hipoteca que acepte la dación de pago la cosa cambia un poco y desde mi punto de vista la decisión es mucho menos arriesgada.
    El dilema no es si comprar o alquilar, el dilema esta en arriesgar y trabajar por tener en un foturo una propiedad o vivir el día a día con un alquiler.

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